5 פרויקטי Off-Plan המובילים בדובאי
עד מיליון שקלים · 2026
השקעה חכמה בדובאי לא דורשת מיליונים
השוק בדובאי שובר שיאים ב-2026, אך משקיעים ישראלים רבים חוששים שמדובר ב"מועדון של עשירים בלבד". האמת אחרת: עם תקציב של עד מיליון שקלים, ניתן לרכוש דירת Off-Plan איכותית מאחת מחברות הקבלן המובילות, עם תכנית תשלום נוחה, פוטנציאל עליית ערך של 30%-60% עד למסירה ותשואת שכירות צפויה של 8%-11% נטו.
המפתח הוא לבחור נכון. השוק מציע מאות פרויקטי Off-Plan, אבל לא כולם נולדו שווים. ערכנו מחקר מקיף ובחרנו את 5 הפרויקטים שמספקים את היחס הטוב ביותר בין מחיר, איכות, מיקום, פוטנציאל הערך ותכנית התשלום.
מה תמצאו במאמר
5 פרופילים מפורטים של פרויקטים, טבלת השוואה כמותית (מחיר למ"ר, מחיר סטודיו ו-1BDR, תכנית תשלום, תאריך מסירה), המלצה לפי פרופיל משקיע (עליית ערך / איכות / הון נמוך), 6 טיפים מעשיים ושאלות נפוצות.
אינפוגרפיקה: Dubai ROI Club · Semion Barash
Azizi Venice
קונספט הלגונה הוונציאנית · קבלן: Azizi Developments
פרויקט הדגל של Azizi באזור Dubai South, סמוך לשדה התעופה החדש Al Maktoum. מתוכנן ככפר על המים בסגנון ונציאני: לגונות, גשרים, גונדולות ובידור 24/7. נחשב לפרויקט עם פוטנציאל עליית הערך הגבוה ביותר ברשימה, בזכות שילוב של מיקום אסטרטגי במחיר נמוך יחסית, קונספט תיירותי ייחודי וצמיחת תשתית עתידית באזור.
מחיר סטודיו
~450K NIS
מחיר 1BDR
~720K NIS
מחיר למ"ר
~6,500 NIS
תכנית תשלום
50/50
למה זה טוב
מחיר כניסה הנמוך בקטגוריה עם פוטנציאל עליית ערך 40%-60% עד מסירה. קרבה לשדה תעופה בינלאומי חדש = ביקוש תיירותי וביקוש למגורים.
למה לחשוב פעמיים
אזור עדיין בפיתוח — תשתיות בשלבי בנייה. תאריך המסירה הרחוק (סוף 2027) דורש סבלנות. מתאים למשקיעים לטווח בינוני-ארוך.
Sobha Orbis
איכות בנייה ברמה עולמית · קבלן: Sobha Realty
Sobha הוא אחד מקבלני האיכות הנחשבים ביותר בעולם — הסטנדרטים שלהם בבנייה, גימור ופרטים נחשבים מהגבוהים בדובאי. Orbis ב-Motor City מציע דירות סטודיו ו-1BDR במחיר שמתחת למיליון שקלים, עם איכות שאתם רגילים לשלם עליה כפול. הפרויקט פונה למשקיעים שמחפשים נכס שיחזיק שווי גם בעוד 10 שנים.
מחיר סטודיו
~750K NIS
מחיר 1BDR
~980K NIS
מחיר למ"ר
~13,000 NIS
תכנית תשלום
60/40
למה זה טוב
איכות בנייה מהגבוהות בעולם, מותג חזק לאקזיט, ערך נכס שמורגש לאורך זמן. שוכרי איכות מוכנים לשלם פרמיה.
למה לחשוב פעמיים
המחיר למ"ר הגבוה ביותר ברשימה. עליית הערך הצפויה מתונה יותר (15%-25% עד מסירה) כי המחיר כבר משקף איכות.
Iman One Park Central
נוף לפארק במחיר משתלם · קבלן: Iman Developers
בלב Jumeirah Village Circle (JVC) — אחד האזורים החמים ביותר בדובאי לטווח קצר וארוך. Iman מציע דירות עם נוף ישיר לפארק מרכזי, איכות בנייה גבוהה ופסיליטיז מודרניים (בריכה, חדר כושר, קואו-וורקינג), במחיר שעדיין מאפשר רכישת 1BDR מתחת למיליון שקלים. JVC מכוון בעיקר לשוכרי טווח ארוך — תשואת שכירות יציבה של 8%-9% נטו.
מחיר סטודיו
~700K NIS
מחיר 1BDR
~950K NIS
מחיר למ"ר
~12,000 NIS
תכנית תשלום
60/40
למה זה טוב
היחס הטוב ביותר בין איכות, מיקום ומחיר. JVC הוא אזור בוגר עם תשתיות מלאות ושוכרים יציבים. תשואה צפויה 8%-9% נטו.
למה לחשוב פעמיים
JVC הוא אזור מבוקש = הרבה היצע. בחירת בניין נכון ופסיליטיז קריטית. עליית ערך מתונה יותר (20%-30% עד מסירה).
Samana Developers
בריכה פרטית בכל דירה · קבלן: Samana
הקונספט הייחודי של Samana — בריכה פרטית בכל דירה (כולל סטודיו!) — הפך אותם להיט בשוק ה-Airbnb בדובאי. דירות עם בריכה פרטית מקבלות תפוסה גבוהה יותר ומחירי שכירות פרמיום (15%-25% מעל הממוצע). הפרויקטים שלהם פרוסים ב-Dubai Land ו-JVC עם תכנית התשלום הנוחה של 80/20 פוסט-מסירה — 80% לפני המסירה ו-20% רק אחרי שתתחילו לקבל שכירות.
מחיר סטודיו
~550K NIS
מחיר 1BDR
~820K NIS
מחיר למ"ר
~9,500 NIS
תכנית תשלום
80/20 פוסט-מסירה
למה זה טוב
בריכה פרטית = הבחנה ברורה בשוק = תשואה גבוהה ב-Airbnb. תכנית 80/20 פוסט-מסירה מקלה על תזרים — שכירות מתחילה בזמן התשלומים האחרונים.
למה לחשוב פעמיים
הקבלן צעיר יחסית — היסטוריה קצרה. אזורי Dubai Land רחוקים יותר מהמרכז = פחות אטרקטיביים לחלק מהשוכרים.
Danube Properties
תכנית 1% חודשי · קבלן: Danube Properties
Danube ידועים כמלך תכניות התשלום הנוחות. תכנית ה-1% החודשי שלהם — תשלום ראשוני נמוך ופריסה חודשית של 1% ממחיר הנכס לאורך כל תקופת הבנייה — הפכה אותם לבחירה מס' 1 למשקיעים שמתחילים את דרכם בדובאי. הם משיקים מספר פרויקטים בשנה (Bayz, Diamondz, Sportz, Oceanz, Elitz) במיקומים מגוונים. הקבלן ותיק ומספק על הזמן.
מחיר סטודיו
~430K NIS
מחיר 1BDR
~680K NIS
מחיר למ"ר
~7,500 NIS
תכנית תשלום
1% חודשי
למה זה טוב
הון עצמי הנמוך ביותר בקטגוריה — סף כניסה של 50K-80K NIS. תכנית 1% חודשי מתאימה למי שמשלם משכורת. קבלן ותיק ויציב.
למה לחשוב פעמיים
איכות הבנייה ברמה בינונית-טובה (לא פרימיום). חלק מהפרויקטים באזורים פחות בשלים. לא הבחירה לאקזיט מהיר.
השוואה ראש בראש: כל המספרים בטבלה אחת
| פרמטר | Azizi Venice | Sobha Orbis | Iman One Park | Samana | Danube |
|---|---|---|---|---|---|
| מחיר למ"ר (NIS) | ~6,500 | ~13,000 | ~12,000 | ~9,500 | ~7,500 |
| מחיר סטודיו | ~450K | ~750K | ~700K | ~550K | ~430K |
| מחיר 1BDR | ~720K | ~980K | ~950K | ~820K | ~680K |
| תכנית תשלום | 50/50 | 60/40 | 60/40 | 80/20 פוסט | 1% חודשי |
| מסירה | Q4 2027 | Q2 2027 | Q1 2027 | Q4 2026 | 2026-2027 |
| פוטנציאל עליית ערך | 40%-60% | 15%-25% | 20%-30% | 25%-35% | 20%-30% |
| תשואת שכירות צפויה (נטו) | ~9% | ~7.5% | ~8.5% | ~10% | ~8% |
| איכות בנייה | טובה | פרימיום | גבוהה | טובה | בינונית-טובה |
* המחירים מבוססים על שערים ממוצעים של פברואר-אפריל 2026, שער חליפין AED-NIS משוער. תיתכן שונות בין יחידות, נוף וקומה.
המלצה לפי פרופיל משקיע
מחפשי עליית ערך מקסימלית → Azizi Venice
משקיעים שמוכנים להמתין 2-3 שנים למסירה ולקצור 40%-60% עליית ערך. Dubai South צפוי להיות הצמיחה החזקה ביותר בעיר עם פתיחת שדה התעופה החדש Al Maktoum. סף כניסה: ~50K NIS להתחלה.
מחפשי איכות פרימיום → Sobha Orbis או Iman
משקיעים שערך הנכס לטווח ארוך (10+ שנים) חשוב להם יותר מעליית ערך מהירה. Sobha = איכות עולמית מובהקת. Iman = איזון איכות-מחיר. שניהם נכסים שיחזיקו ערך גם בירידת שוק.
מחפשי תשואה גבוהה ב-Airbnb → Samana
משקיעים ששולטים בניהול קצר טווח ורוצים להבחין מהמתחרים. בריכה פרטית בכל דירה היא יתרון תחרותי שמאפשר תמחור פרמיום. תשואה צפויה 10% נטו. תכנית 80/20 פוסט-מסירה תזרימית במיוחד.
מחפשי הון עצמי נמוך → Danube
משקיעים מתחילים, או מי שרוצים להתחיל עם מינימום הון. תכנית 1% חודשי מאפשרת תכנון תזרים פשוט. אפשר להיכנס לדירת סטודיו ב-Danube עם 50,000-80,000 ש"ח הון עצמי בלבד. הקבלן ותיק ויציב.
6 טיפים מעשיים לרכישת Off-Plan בדובאי
1. בדקו את חשבון הנאמנות (Escrow)
DLD מחייב את כל קבלני ה-Off-Plan לפתוח חשבון Escrow לכל פרויקט. כל תשלום שלכם נכנס לחשבון זה ומשתחרר רק לפי התקדמות הבנייה. ודאו לקבל את מספר חשבון ה-Escrow לפני התשלום הראשון.
2. בחנו את היסטוריית הקבלן
קבלנים ותיקים (Sobha, Danube, Azizi) מספקים על הזמן לרוב. קבלנים חדשים יכולים להציע מחירים נמוכים אבל הסיכון לעיכובים גבוה יותר. אנחנו עובדים רק עם קבלנים מאושרי DLD עם ניסיון מוכח.
3. הבינו את עלויות הנלוות
מס DLD: 4%, רישום: 2,000-4,000 AED, עמלת ברוקר: 2%, עמלת NOC: 500-5,000 AED. בסה"כ עלויות עסקה: 6%-8% נוספים על מחיר הנכס. תכננו את ההון בהתאם.
4. בדקו אישור Holiday Home (DTCM)
אם המטרה שלכם היא Airbnb — ודאו שהבניין מאשר Holiday Home. לא כל בניין מאשר. JVC, Dubai Marina, Downtown — לרוב כן. אזורי משפחות מסוימים — לפעמים לא.
5. אל תתפתו רק לתכנית התשלום
תכנית 1% חודשי או 80/20 פוסט-מסירה נראית מצוינת — אבל לפעמים מוסתרת בה הצמדה למחיר גבוה יותר ב-5%-10%. השוו תמיד את המחיר הכולל, לא רק את התשלום החודשי.
6. תכננו אסטרטגיית אקזיט מראש
לפני הרכישה תחליטו: למכור עוד 3-5 שנים? להחזיק 10 שנים בשכירות? או לעבור לגור? כל אסטרטגיה דורשת בחירה אחרת — Sobha למחזיקים לטווח ארוך, Azizi למוכרי עליית ערך, Danube למתחילים.
לפני שאתם בוחרים — דברו איתנו
5 הפרויקטים האלה הם נקודת התחלה — אבל הבחירה הסופית תלויה בפרופיל ההשקעה האישי שלכם, באופק הזמן, באסטרטגיית האקזיט ובמצב התזרים. אנחנו מציעים שיחת ייעוץ ללא עלות בה ננתח את הצרכים שלכם ונתאים את הפרויקט המדויק.
לשיחת אסטרטגיה ללא עלות ←* המחירים והפרטים מבוססים על נתוני השוק לאפריל 2026. ייתכנו שינויים בזמינות, מחיר ומועד מסירה. ההמלצות אינן מהוות ייעוץ השקעות אישי.
שאלות נפוצות · Off-Plan דובאי עד מיליון שקלים
מה זה Off-Plan בדובאי ולמה זה כדאי?
Off-Plan הוא רכישת דירה בשלב התכנון או הבנייה, לפני המסירה. בדובאי, רכישה Off-Plan מאפשרת מחירים נמוכים ב-20%-40% ממחירי שוק משני, תכניות תשלום נוחות (עד 80/20 פוסט-מסירה), ועליית ערך משמעותית עד למסירת הדירה. הסיכון מנוהל על ידי DLD (רגולטור הנדל"ן) באמצעות חשבונות נאמנות (Escrow).
איזה פרויקט מתאים למחפשי עליית ערך מקסימלית?
Azizi Venice הוא הבחירה המובילה למחפשי עליית ערך. הפרויקט נמצא ב-Dubai South באזור צמיחה אסטרטגי (קרוב לשדה התעופה החדש Al Maktoum), במחיר נמוך יחסית של 6,500-7,000 ש"ח למ"ר. עם תכנית הלגונה הוונציאנית, הפוטנציאל לעליית ערך עד למסירה מוערך ב-40%-60%.
מה ההבדל בין Sobha ל-Iman?
Sobha Orbis (Motor City) ידוע באיכות בנייה ברמת פרימיום עולמית — סטנדרטים מהגבוהים בדובאי. Iman One Park Central (JVC) מציע איזון בין איכות גבוהה למחיר משתלם, עם נוף ישיר לפארק. שני הפרויקטים פונים למחפשי איכות, אך Sobha הוא בחירה יוקרתית יותר ו-Iman הוא Value-for-Money טוב יותר.
מי מציע את תכנית התשלום הנוחה ביותר?
Danube Properties מציע את התכנית הנוחה ביותר עם תכנית 1% חודשי — הון עצמי נמוך ופריסה חודשית קלה לאורך תקופת הבנייה. Samana מציע 80/20 פוסט-מסירה (80% במהלך הבנייה ו-20% רק אחרי המסירה), נוח למשקיעים שרוצים להתחיל לקבל שכירות לפני סיום התשלומים.
כמה הון עצמי דרוש להשקעה Off-Plan בדובאי?
תשלום ראשון בדובאי בדרך כלל 10%-20% ממחיר הנכס. בפרויקטים בטווח 430-750 אלף שקלים, מדובר בהון עצמי של 50,000-150,000 ש"ח לתחילת השקעה. שאר התשלומים מתפרסים על פני שנים לפי תכנית הקבלן (50/50, 60/40, 80/20 פוסט-מסירה, או 1% חודשי).
מאמרים נוספים מהבלוג
דירת מלון מול דירת מגורים בדובאי — ההשוואה המלאה
תשואה, גמישות, מיסוי וניהול — כל ההבדלים בין שני סוגי הנכסים בטבלה אחת לפני קבלת החלטה.
קרא עוד ←5 פרויקטי יוקרה בפריים לוקיישן בדובאי 2026
Emaar Bayview, Rixos, Creek Waters 2, Palm Beach ו-Nikki Beach — פרויקטי יוקרה ממותגים מתאימים ל-Golden Visa.
קרא עוד ←רוצים סקירה אישית של הפרויקט המתאים לכם?
סמיון ברש מלווה משקיעים ישראלים בדובאי משלב הבדיקה, המשא ומתן מול הקבלן, החתימה ועד מסירת המפתחות והקמת הניהול השכירותי. שיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות וללא התחייבות.
על הכותב
סמיון ברש
מומחה השקעות נדל"ן בדובאי עם ניסיון של מעל עשור בשוק האמירויות. מלווה משקיעים ישראלים מהשלב הראשוני ועד לסגירת עסקה ומסירת מפתחות. מייסד Dubai ROI Club — פלטפורמת ההשקעות הישראלית המובילה לדובאי.
💬 שיחת ייעוץ ללא עלות